T81

Ruimtelijke Ordening

T82

Grondexploitatie (niet-bedrijven terreinen)

T83

Wonen en bouwen

In 2017 zijn ongeveer 30 plannen begeleid.

De Arnhemse woningvoorraad bestaat voor 36% uit corporatiehuurwoningen (26.510 woningen). De omvang van de kernvoorraad (zelfstandige huurwoningen met een huurprijs tot € 635) groeit, maar is nog niet op de afgesproken omvang van 22.000 woningen. Op dit moment loopt er een onderzoek (in opdracht van de gemeente en de woningcorporaties) naar de gewenste omvang en differentiatie van de kernvoorraad voor de komende jaren.
Naast de woningcorporaties bieden ook particuliere ontwikkelaars en beleggers steeds vaker woningen aan onder de sociale huurgrens van € 710,68: met name binnen transformaties van kantoorpanden naar woningen. Verschil met de corporaties is dat particuliere ontwikkelaars en beleggers over het algemeen inkomenseisen en vaak ook extra toewijzingseisen stellen voor de verhuur van de woningen, waardoor deze woningen niet altijd bij de doelgroep voor sociale huur terecht komen. Aantallen zijn niet goed te noemen, omdat het bij transformaties niet altijd mogelijk is om bij te houden in welke prijsklasse de woningen terecht (zijn) (ge-)komen.

Van een echt doelgroepenbeleid is geen sprake. Het streven is een inclusieve woningmarkt en diversiteit in de woningvoorraad. Doel daarvan is dat iedereen, jong en oud, gezond of beperkt kan wonen in een veilige betaalbare (aanpasbare) woning.
Ingezet wordt op het toevoegen van levensloopgeschikte woningen voor elke portemonnee. Met de corporaties is dit onderwerp opgenomen in de prestatieafspraken, maar deze vragen nog stappen om te realiseren.
Daar waar het gaat om de bijzondere of andere kwetsbare doelgroepen zijn/worden specifieke afspraken gemaakt met betrekking tot beschermd wonen en/of worden kansen benut in woningbouwplannen om datgene toe te voegen waar behoefte aan is of waar een tekort wordt ervaren waaronder (rolstoelgeschikte) woningen of kleinschalige verzorgde woonvormen.
Tussen gemeente en corporaties is een unieke Arnhemse overeenkomst gesloten waarin de corporaties jaarlijks 120 woningen, onder bepaalde condities, beschikbaar stellen voor de huisvesting van (maatschappelijke) doelgroepen in het kader van Beschermd Wonen.

Met de corporaties is afgesproken dat zij in 2020 hun woningvoorraad op gemiddeld label B (1,2-1,4) hebben. Dat verwachten ze te halen. Hun investering in 2017 heeft tot het volgende geleid.

gemiddelde label 2016

VHV   label C (1,63)
Vivare   label C (1,51)
Portaal   label C (1,6)
2017:
VHV   label C (1,6)
Vivare   label C (1,44)
Portaal   label C (1,48)

In de komende jaren investeren de corporaties om op label B uit te komen door duizenden woningen aan te pakken. Verder zijn er afspraken dat de corporaties ernaar streven energieneutraal te bouwen en te experimenteren.  
Voor 2018 is afgesproken dat bij herstructurering en nieuwbouw de ambitie is om aardgasloos te bouwen. De corporaties en gemeente onderzoeken hiervoor de mogelijkheden.

Bevorderen van de doorstroming in de Arnhemse woningmarkt gaat op een aantal manieren:

• Arnhem maakt gebruik van stimuleringsregeling, zoals de Startersleningen. Het merendeel van de circa 400 starters kocht

met behulp van de starterslening een bestaande koopwoning en zorgde voor minimaal twee tot drie verhuisbewegingen op de woningmarkt. De Starterslening is in de loop van 2017 uitgeput. Een doorstart is niet voorzien;

• Arnhem zet vooral in op het kwantitatief en kwalitatief vergroten van het woningaanbod. Dit gebeurt door zoveel

mogelijk (levensloopgeschikte) nieuwbouwwoningen toe te voegen aan de voorraad en door het transformeren van
(kantoor-)gebouwen naar woningen in zowel de sociale als middeldure huur;

• enerzijds wordt tegemoet gekomen aan de grote vraag naar sociale huurwoningen, anderzijds is het bevorderen van

meer doorstroming vanaf de onderkant van de woningmarkt.

Toch komt de doorstroming in de sociale huursector door andere trends en ontwikkelingen wat moeizamer op gang. Dit komt
onder andere doordat mensen langer zelfstandig in hun woning willen of moeten blijven wonen, ook als ze daar zorg of hulp
bij nodig hebben. En ook doordat huurders die wel naar een wat duurdere sociale huurwoning zouden willen verhuizen, nu
vanwege het passend toewijzen, in hun goedkope huurwoning blijven zitten. Dit omdat ze vanwege dit huidige
toewijzingsysteem mogelijk niet meer voor een wat duurdere sociale huurwoning in aanmerking komen en ze de hogere huren
in de vrije sector niet kunnen betalen. Daarnaast kunnen zij vaak ook niet voldoen aan de inkomenseisen die beleggers
stellen aan huurders van een middeldure woning.

Particulier Opdrachtgeverschap (PO) loopt goed, zo goed zelfs dat het kavelaanbod vanuit de gemeente op begint te raken en nieuwe kavels nodig zijn.
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO); Deze komen momenteel moeilijker van de grond. CPO groepen hebben namelijk een langere reserveringstijd nodig bij het aankopen van een stuk grond of pand en kunnen daardoor niet op tegen marktpartijen. Het kost tijd om de groep die gaat bouwen voldoende mensen bij elkaar te hebben en een businesscase en een plan rond te hebben. Daarbij hebben ze concurrentie van marktpartijen. Dit kan pas goed van de grond komen als de gemeente kavels voor CPO aanwijst en vastgoed met dat doel verkoopt en bereid is daarin financieel te investeren.

In de sociale huurvoorraad wordt een slag gemaakt in verduurzaming naar gemiddeld label B in 2020:

• groot onderhoud en renovatie en sloop/vervangende nieuwbouw worden gecombineerd met duurzaamheidmaatregelen;
• de gemeente zet in op voorlichting particuliere woningeigenaren en verhuurders om hun bezit te verduurzamen;
• VvE's moeten vanaf 1-1-2018 voldoende reserveren voor onderhoud en de VvE op orde hebben (wettelijk);
• verder is nog niet ingezet op andere kwalitatieve verbeteringen. Dat krijgt meer aandacht na het inwerkingtreden van de subregionale woonagenda. In de nieuwe subregionale woonagenda van Arnhem en omgeving krijgt de verbetering van kwaliteit van de bestaande voorraad een plek. Vanuit de woonagenda wordt nog bekeken hoe dit verder vorm gegeven kan gaan worden.

Door het scheiden van wonen en zorg zullen mensen langer zelfstandig in hun woning willen of moeten blijven wonen, ook als ze daar zorg of hulp bij nodig hebben. Vanuit het procesplan Langer zelfstandig wonen is een aantal zaken tot stand gekomen dan wel in gang gezet:

• er is een folder ontwikkeld met als doel bewustwording en het preventief veiliger maken van de woning;
• er heeft een onderzoek plaatsgevonden naar de investeringsbereidheid van woningeigenaren 55+ om hun woning met eigen middelen aan te passen en veiliger te maken. Er heeft een vervolgonderzoek met interviews plaatsgevonden onder de huurders en kopers, dat input moet leveren of er behoefte is aan het verstrekken van een Blijverslening;
• met een pilotvoorstel wordt met andere partijen samengewerkt aan de aanbeveling om tijdelijk voor een periode van twee jaar een Wooncoach in te stellen. Er is behoefte aan ondersteuning en ontzorging en de wooncoach moet snel kunnen schakelen tussen de vraag en het aanbod van senioren, ouderen en mensen met een beperking, die willen of moeten verhuizen naar een andere passende woning.  

In 2017 zijn 13 bestemmingsplannen door de gemeenteraad vastgesteld. Het gaat voornamelijk om ontwikkelbestemmingsplannen die ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maken. Hiermee is een bijdrage geleverd aan de verdere ontwikkeling van Arnhem. Er is één beheerbestemmingsplan vastgesteld voor de wijken langs de Velperweg. Hiermee geldt voor deze wijken weer een actueel bestemmingsplan.

Over 2017 wordt een incidenteel positief resultaat op de grondexploitaties voorzien van circa € 25 miljoen. Dit komt vooral door een wijziging van de richtlijnen vanuit de commissie BBV. De gewijzigde regelgeving dwingt tot een tussentijdse winstneming op de winstgevende grondexploitaties.

De voor 2017 gemaakte afspraken worden grotendeels uitgevoerd. In september 2017 heeft de werkgroep van gemeente, corporaties en Huurdersbelangorganisaties een toelichting op de uitvoering en de samenwerking gegeven. Het blijkt dat in de praktijk onderwerpen waar gemeente samen met de corporaties en Huurderbelangorganisaties onderzoek moeten doen of dat het meer tijd vraagt (bijvoorbeeld opnieuw bepalen kernvoorraad, onderzoek sociale grondprijzen, levensloopgeschikt maken van woningen en de relatie met WMO aanpassingen) dat die onderwerpen nog niet zijn afgerond en doorlopen in 2018. De HBO hebben veel tijd gestoken in kennis. Er zijn themabijeenkomsten gehouden om elkaar te inspireren, zoals rond duurzaamheid, leefbaarheid, betaalbaarheid en nieuwbouw. De samenwerking is intensief en wordt als goed ervaren.

In 2017 zijn vijf omgevingsvergunningen van rechtswege verleend, doordat ODRA op piekmomenten te weinig capaciteit beschikbaar had. Het ging daarbij om vergunningen voor werkzaamheden van relatief geringe omvang.

Van de 701 WABO-omgevingsvergunningen met reguliere termijn die ODRA in 2017 heeft afgehandeld, zijn er 392 binnen 8 weken verleend. Van het deel dat niet binnen 8 weken is verleend, heeft ODRA in 70 gevallen verlenging van de afhandelingstermijn gevraagd vanwege de werkdruk op piekmomenten. Vijf vergunningen hebben de fatale termijn overschreden. In totaal komt dit neer op 11% van de reguliere vergunningen dat vertraging heeft opgelopen door werkdruk bij ODRA.   

Er zijn dit jaar ongeveer 30 plannen van externe partijen begeleid.

In 2017 zijn netto 625 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. De aantallen zijn nog indicatief. Zodra de definitieve cijfers van het CBS er zijn, worden deze ingevuld.

Winstneming BBV wijziging

Tussentijdse winstneming vastgestelde grondexploitaties voordeel € 18.800.000.
Voor een 5-tal grondexploitatieprojecten moet als gevolg van de gewijzigde regelgeving in het Besluit Begroting en Verantwoording Gemeenten (BBV) nu tussentijds winst worden genomen. Tot nu toe werd de winst pas begroot en genomen in het jaar van afsluiten van het betreffende project. De belangrijkste projecten zijn Schuytgraaf, Saksen Weimar en de Zuidelijke Binnenstad.
Van het bedrag van € 18.800.000 wordt € 2.474.000 toegevoegd aan de BR Grondexploitatie. Volgens de nota Grondbeleid wordt de limiet van deze BR gevormd door het benodigde weerstandsvermogen.
De resterende winst van € 16.326.000 wordt toegevoegd aan de AR.

Verkoopresultaat en beheer strategische posities

Het appartementencomplex op de hoek Eusebiusplein/ Rodenburgstraat is verkocht met een voordelig resultaat van € 2.794.000 ten opzichte van de boekwaarde. Daarnaast is op het beheer van het strategisch bezit een voordeel gerealiseerd van € 195.000. Het resultaat op het onderdeel Strategische posities komt ten gunste van de BR Strategische posities voor € 761.000, in verband met het maximaal toegestane saldo op deze BR (€ 1,5 miljoen). Het restant resultaat van € 2.253.000 komt conform de nota Grondbeleid ten gunste van de BR Grondexploitatie.

Resultaat erfpacht

Er zijn hogere erfpachtcanons ontvangen. Daarnaast zijn enkele erfpachtpercelen met een boekwinst verkocht. Het resultaat, wordt conform de nota Grondbeleid, ten gunste van de BR Grondexploitatie gebracht.

Niet geboekte bijdrage aan project Zuidelijke Binnenstad

Begroot was een onttrekking van € 1.350.000 uit de BR Zuidelijke Binnenstad aan het project Zuidelijke binnenstad. In 2017 hoefde nog geen gebruik gemaakt te worden van deze bijdrage. Onder lasten een voordeel en onder onttrekking reserves een nadeel.

Resultaat afgesloten grex projecten

Nadeel op afgesloten projecten van € 755.000.
In de begroting is rekening gehouden met een voordeel van € 869.000 uit de afsluiting van 4 grondexploitatieprojecten. Uiteindelijk lopen hiervan nog 2 door naar 2018, waardoor het werkelijke resultaat uit de 2 wel afgesloten projecten uitkomt op € 114.000. Tegenover dit nadeel op de lasten staat een gelijk voordeel op mutaties met de reserves omdat het resultaat conform het bestaand beleid wordt toegevoegd aan de BR Grondexploitatie.

ODRA: leges-inkomsten

In de jaarrekening 2016 zijn tegenvallende leges inkomsten uit de bouw geconstateerd. Daarom is bij de perspectiefnota besloten om de begrote inkomsten met € 1,2 miljoen neerwaarts bij te stellen (van € 4,4 miljoen naar € 3,2 miljoen). Toch is de daling van de inkomsten uit WABO-leges voor 2017 meegevallen. Voor 2017 zijn de inkomsten € 3,9 miljoen, dat is circa € 0,6 miljoen meer dan de neerwaarts bijgestelde begroting.

ODRA: extra kosten toegenomen volume

De meerkosten van € 512.000 worden veroorzaakt door een hoger aantal aanvragen voor met name kleinere bouwvergunningen. De gemeente Arnhem heeft ODRA verzocht om besparingsmogelijkheden binnen bestaande werkprocessen te inventariseren. ODRA geeft aan dat besparingsopties kunnen leiden tot het niet voldoen aan wettelijke voorschriften of het niet halen van termijnen. Er wordt gewerkt aan een overzicht van besparingsopties en bijbehorende consequenties.